stampa l'articolo

TUTELA PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI
LA NUOVA DISCIPLINA DELLE VENDITE

PROVVEDIMENTO SULLA COMPETITIVITÀ
GLI AMMORTIZZATORI SOCIALI

URBANISTICA E FINI SOCIALI
UN FORTE SEGNALE DA BOLOGNA

TUTELA PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI
LA NUOVA DISCIPLINA DELLE VENDITE
Finalmente chiarezza in un settore sino a oggi caratterizzato dalle incertezze

Gennaro Stellato
Avvocato civilista
studiostellato@tiscalinet.it

Con decreto legislativo 20 giugno 2005 n.122 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.155 sono state licenziate le nuove disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire a norma della Legge 2 agosto 2004 n. 210. La predetta disciplina si estende anche agli immobili in attesa del rilascio del certificato di agibilità. Trattasi di un importante provvedimento che tiene conto delle situazioni anomale create negli anni dall'applicazione precisa della legge fallimentare, che va letto anche nel contesto del progetto di riforma della stessa normativa. In sostanza, il decreto pone a carico del costruttore promittente, a pena di nullità del contratto, l'obbligo di procurare il rilascio e di consegnare all'acquirente in sede di preliminare di vendita una fideiussione bancaria di importo pari alle somme che complessivamente ha riscosso o deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà. Inoltre, al momento della stipula dell'atto pubblico, il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, per gravi difetti costruttivi manifestatisi dopo la stipula del contratto definitivo. Inoltre, è stata prevista anche la costituzione di un fondo di solidarietà per coloro i quali, in seguito all'insolvenza del costruttore, abbiano subito perdita di somme versate o altro bene corrisposto. Infine è stato disciplinato in modo particolareggiato il preliminare di acquisto. Queste, in sintesi, le novità del provvedimento che va analizzato nel dettaglio. Innanzitutto va specificato che per acquirente deve intendersi solo la persona fisica che sia promissaria acquirente o che acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing che possa avere l'effetto o comunque il trasferimento non immediato di un diritto reale su un immobile da costruire, ovvero l'assegnatario di una società cooperativa. Per quanto attiene alla definizione di "costruttore" vi è anche l'importante precisazione che fa rientrare nella nuova normativa l'ipotesi di costruzione data in appalto, o comunque eseguita da terzi. Infine per "situazione di crisi" si precisa che essa ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa. Per quanto attiene alla fideiussione e alle modalità di esecuzione della stessa, la norma, oltre a indicare i soggetti che possono rilasciarla, precisa che essa deve garantire essenzialmente, nel caso in cui il costruttore incorra in una delle situazioni indicate in precedenza, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata. E tale è il momento quando: a) viene trascritto il pignoramento; b) viene pubblicata la sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa; c) viene presentata la domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo; d) viene pubblicata la sentenza che dichiara lo stato di insolvenza. L'indicazione del momento temporale è particolarmente importante perché è da quel preciso istante che la fideiussione può essere escussa sempre che, ovviamente, l'acquirente dichiari di volere recedere dal contratto o che gli organi della procedura concorsuale non intendano subentrare nel contratto preliminare. Inoltre, per quanto attiene alla fideiussione, essa deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale e l'eventuale mancato pagamento del premio o della commissione non è opponibile all'acquirente. Stessa considerazione vale per la polizza assicurativa decennale per gli eventuali difetti della costruzione. A maggior chiarimento va precisato che la nuova disciplina si applica ai contratti per i quali il permesso di costruire, o altra denuncia o provvedimento abilitativi, sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto. La nuova norma ha, inoltre, disciplinato il contenuto del contratto preliminare che è stato ampliato con l'indicazione addirittura delle caratteristiche tecniche della costruzione con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti. Per quanto attiene al pagamento del corrispettivo esso deve essere effettuato a mezzo bonifici bancari. In sintesi il preliminare deve essere completo ed esaustivo di ogni elemento relativo alla compravendita e non può più limitarsi a indicazioni vaghe e generiche, come sino a oggi si è fatto. Queste le principali novità della nuova norma che, tuttavia, prevede anche importanti disposizioni in materia di diritto di prelazione, di esenzione e limiti all'esperibilità dell'azione revocatoria fallimentare e, soprattutto, dell'istituzione e finalità del fondo di solidarietà per gli acquirenti degli immobili da costruire. Trattasi di importanti novità che meritano un approfondimento accurato. In ogni caso va detto che la nuova disciplina, sempre che non intervengano modifiche che ne riducano la portata, è destinata a incidere profondamente nella disciplina delle compravendite immobiliari e soprattutto sulle problematiche che da sempre hanno determinato situazioni estremamente difficili, sia sotto il profilo giuridico-amministrativo che umano, con autentici drammi vissuti da chi ha perso somme ingenti senza vedersi trasferita la casa. Sorprende, tuttavia, il fatto che l'applicazione della novella sia limitata alle persone fisiche e non allargata a quelle giuridiche anche se, è facile prevederlo, vi sarà una coaptazione di fatto anche alle fattispecie diverse. Resta comunque la portata innovativa della norma che è destinata a incidere in misura rilevante in un campo sino a oggi regolato in maniera generica e, quindi, generatore di una casistica giudiziale spesso contraddittoria. Resta ancora da valutare l'incidenza concreta della norma relativa alla costituzione del fondo di solidarietà che, soprattutto sotto il profilo etico, appare condivisibile. Gli interrogativi riguardano gli aspetti economici e finanziari della norma soprattutto per quanto attiene ai costi aggiuntivi derivanti dall'applicazione obbligatoria delle nuove norme. Occorreranno accordi generalizzati fra associazioni costruttori, Abi e compagnie assicurative per evitare che, come spesso è accaduto, a pagare il prezzo delle innovazioni sia sempre il destinatario finale. Al contrario la norma può dare finalmente chiarezza a un settore che è sempre vissuto sulle incertezze ed è un'occasione da non perdere per tutti in quanto può contribuire a eliminare definitivamente dal settore tutte le componenti, anche umane, che da sempre hanno reso lo stesso poco affidabile.