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TUTELA PER GLI ACQUIRENTI DI IMMOBILI
LA NUOVA DISCIPLINA DELLE VENDITE

PROVVEDIMENTO SULLA COMPETITIVITÀ
GLI AMMORTIZZATORI SOCIALI

URBANISTICA E FINI SOCIALI
UN FORTE SEGNALE DA BOLOGNA

URBANISTICA E FINI SOCIALI
UN FORTE SEGNALE DA BOLOGNA
Affitto agevolato e sconto sugli oneri

Luigi D'Angiolella
Avvocato Amministrativista
studiodangiolella@tin.it

Sulla scia dell'ultimo numero di questa rubrica, ancora una volta si commenta la forte scelta di un'amministrazione locale che, attraverso lo strumento pianificatorio e, più in generale, utilizzando gli strumenti dell'urbanistica, ha individuato la maniera per intervenire efficacemente per politiche sociali. Nello scorso numero di Costozero, si è trattato di un'importante iniziativa del Comune di Roma che ha introdotto, in maniera innovativa, la possibilità di "sostituire" vecchi fabbricati con nuovi, esaltando l'elemento progettuale, attraverso il sistema dell'appalto concorso. Il Comune di Roma, come riferito, ha bandito una procedura per la quale il vincitore - scelto, soprattutto, in base alla qualità progettuale - abbatte e ricostruisce edifici privati, garantendo ai proprietari alloggi a prezzi calmierati e avvantaggiandosi di una maggiore edificazione consentita. Con tale metodologia procedimentale si è arrivati a migliorare il tessuto urbano di una zona degradata, qual è quella adiacente alla Fiera di Roma, senza particolari costi per le casse comunali.
Questa volta, invece, l'occasione di un commento nasce da un'iniziativa, altrettanto interessante, del Comune di Bologna. La città emiliana ha un obiettivo strategico, tra i tanti, che è quello di creare l'occasione abitativa per giovani coppie, studenti e lavoratori, che altrimenti andrebbero via a causa dei prezzi a volte inaccessibili per i fitti e per gli acquisti di case. Si tratta di una problematica che riguarda tutte le grandi città, le quali vedono allontanarsi sempre di più i giovani e le famiglie a minor reddito che non possono acquistare o fittare un'abitazione. La vicenda descritta si è accentuata negli ultimi quattro anni a causa della cosiddetta "bolla immobiliare", che, come è noto, ha visto aumentare la domanda di case e, quindi, lievitare i costi degli immobili, specie nelle grandi città, e ciò per una serie di concomitanti ragioni, non ultima la crisi economica strisciante che vive il nostro Paese che accentua la fuga dei capitali nei beni rifugio come gli immobili.
Oggi, per una giovane coppia, acquistare un'abitazione a Napoli, a Milano o a Roma è davvero difficile, e spesso rimane un sogno. Un'inappagata aspirazione, dunque, che coinvolge, a destra e a sinistra, moltissime amministrazioni locali, che non vogliono vedere invecchiare la popolazione e abdicare rapidamente a un futuro con pochi giovani e, quindi, minori speranze. Non tutti i Comuni, però, hanno la fantasia di risolvere questa problematica in maniera efficace e senza grandi sforzi economici, perché non sempre è vero che siano necessarie risorse immediate e disponibili da parte degli Enti Locali. É noto che essi quasi sempre sono in crisi finanziaria, ma gli strumenti, a volte, sono diversi e addirittura più efficaci. Per poter creare occasioni abitative a basso prezzo, in prima battuta, si pensa subito ai Piani di Zona ex L. 167/62, le cui aree, però, sono spesso già esaurite, specie nelle grandi città. Tra l'altro, non sempre questi strumenti sono veloci ed efficaci, perché va avviata la difficile fase espropriativa, poi quella delle assegnazioni, con l'inevitabile corollario, tutto italiano, di ricorsi e trattative che rallentano scelte che, invece, in una società dinamica come la nostra, devono essere rapide. Come se non bastasse, è noto che se non vi sono finanziamenti pubblici per i piani di edilizia economica e popolare, che per legge impongono i prezzi, di fatto l'edilizia economica e popolare risente comunque del prezzo di mercato.
Il Comune di Bologna ha, invece, trovato la maniera di intervenire senza investimenti diretti e, credo, con metodo più concreto e veloce. E infatti, sia in alcuni interventi residenziali privati, sia in altri su aree comunali, si è deciso di convenzionarsi con i costruttori, affinchè essi determinino un prezzo politico da assegnare a una quota parte degli alloggi da realizzare, a fronte di uno sconto o sugli oneri di costruzione o condizionando la cessione delle aree all'obiettivo degli alloggi a prezzo accessibile. Nel primo caso, il costruttore, con un'apposita convenzione urbanistica, si obbliga a fittare o a vendere a prezzi calmierati parte degli immobili, pagando di meno gli oneri di costruzione e, dunque, rifacendosi allo sconto preteso dal Comune. L'Ente ha così indirettamente contribuito, affinché i ceti sociali meno abbienti possano mantenere la residenza in città. Nel secondo caso, invece, si è intervenuti sul piano più strettamente urbanistico. Alcune aree di proprietà comunale non destinate a edilizia residenziale, anche per necessità di cassa e per assicurare investimenti, sono state variate sotto il profilo urbanistico attraverso una Conferenza dei Servizi e assegnate mediante un apposito bando. Tra le condizioni dello stesso, v'è l'obbligo per il costruttore assegnatario delle aree di operare un prezzo "politico" per parte degli alloggi, per ottenere, quindi, di calmierare sia i fitti che le vendite. Questi sono i fondamenti generali dell'operazione, e i dettagli, ovviamente, sono molto precisi per assicurare l'obiettivo che il Comune si è proposto, attraverso opportuni bilanciamenti e contromisure. Il Comune, dunque, senza un investimento diretto ha, non soltanto, mosso il mercato immobiliare e aumentato l'offerta di edilizia residenziale calmierando i prezzi, ma ha anche raggiunto lo scopo politico di agevolare l'acquisto o il fitto ai giovani o a coloro che hanno un reddito più basso.
L'insegnamento che deriva da tali iniziative e che, a mio avviso, deve riguardare soprattutto gli amministratori pubblici, è l'importanza che può avere l'urbanistica per i processi sociali ed economici. Già da tempo si dice che il Piano Regolatore Generale (oggi, in Campania PUC, Piano Urbanistico Comunale) non è solo "regolatore del territorio" ma anche delle dinamiche economiche. Ma questa petizione di principio non sempre si traduce in fatti e molto spesso chi disegna l'assetto del territorio non comprende quanta potenzialità vi sia sotto il profilo sociale di incidere con l'urbanistica, legata, com'è, a concetti talvolta stantii, quali il dimensionamento in base solo alle prospettive di crescita della popolazione o l'analisi, talvolta veramente bizantina, degli indici applicabili in relazione ai vani realizzabili. Scelte oculate come quelle messe in campo dal Comune di Bologna, invece, sono nel senso più moderno di "territorio" e finiscono per favorire tutti: le imprese, prima di tutto, che vedono sbloccarsi nuove occasioni di lavoro; gli amministratori pubblici, che perseguono obiettivi fortemente rilevanti sul piano sociale e, infine, gli stessi cittadini non più considerati come numeri statistici nelle scelte urbanistiche ma, finalmente, come veri e reali destinatari dei processi economici attivati.