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COME FINANZIARE L’ARCHITETTURA
IL PROJECT FINANCING PER OPERE PUBBLICHE
Uno strumento a disposizione per realizzare e rientrare dell’investimento

Stefano Castelli Gattinara
Architetto Studio Castelli Gattinara
scg@aconet.it

Più volte, nei precedenti articoli, si è fatto riferimento all'architettura come mezzo di comunicazione, per aprire l'impresa alla lettura quotidiana da parte del fruitore, oltre che agli addetti ai lavori. Conosciamo le difficoltà, soprattutto economiche, dettate da operazioni in ambito immobiliare. Queste, se non affrontate in maniera corretta, sono la fonte di abbandono delle iniziative in campo architettonico. Parallelamente la pubblica amministrazione, sia essa riferita all'ambito comunale, provinciale, regionale o nazionale, ha sempre più difficoltà a far fronte alla manutenzione degli immobili di sua proprietà. Il punto d'incontro tra le esigenze “imprenditoriali” e quelle “manutentive” prende forma nel “project financing”. Con questa formula di finanziamento la P.A. mette a disposizione del privato degli immobili, che a sua volta si impegna alla ristrutturazione e manutenzione degli stessi, accollandosene l'onere e avendo in cambio la possibilità di sfruttare l'immobile per un numero di anni stabilito. Per utilizzare l'espressione impiegata dal legislatore il proiect financing è: «...la realizzazione di opere pubbliche senza oneri finanziari per la P.A....»; per gli esperti economici esso è invece visto come: «un'operazione di finanziamento di una particolare unità economica, nella quale un finanziatore è soddisfatto di considerare, sin dallo stadio iniziale, il flusso di cassa e gli utili dell'unità economica in oggetto come la sorgente di fondi che consentirà il rimborso del prestito e le attività dell'unità economica come garanzia collaterale del prestito». La legislazione vigente ha previsto, per la P.A., vari ruoli di coinvolgimento. Attualmente, essa può ritagliarsi un ruolo attivo nell'operazione, sotto forma diretta o indiretta (fornendo garanzie sui soggetti promotori dell'operazione). Questo genere di finanziamento è molto utilizzato dai nostri partners europei; esso si pone come rimedio alla scarsità di fondi pubblici e al gap infrastrutturale che divide l'Italia dagli altri Paesi industrializzati. Nel quadro legislativo già nel 1999 veniva istituita, nell'ambito del CIPE, un'unità tecnico-finanziaria di progetto con l'obiettivo di individuare ambiti di interventi pubblici da realizzare con capitale privato. In seguito con la L. n. 340 del 24 novembre 2000 si prevede l'utilizzo del project financing anche nell'ambito legato alla realizzazione «di nuove infrastrutture viarie di interesse nazionale per le quali sono utilizzabili sistemi di pedaggiamento»; mentre con la L. n.443 del 21 dicembre 2001 (legge obiettivo) si conferisce al Governo la delega per l'emanazione di uno o più decreti legislativi concernenti «la disciplina della tecnica di finanza di progetto per finanziare e realizzare, con il concorso del capitale privato, le infrastrutture pubbliche e gli insediamenti strategici e di preminente interesse nazionale». Dal punto di vista legislativo, quindi, la flessibilità di questo strumento è ampia. Sotto il profilo esclusivamente tecnico-progettuale, invece, l'elemento che più di tutti interessa nella valutazione di prefattibilità dell'opera è di consentire un agevole ritorno del reddito; ciò comporta, evidentemente, la necessità di effettuare analisi dei costi di costruzione e di gestione approfonditi. Lo strumento migliore per la valutazione tecnico-finanziaria di un progetto di project financing, partendo dal momento zero (che è quello della ideazione, o prefattibilità, precedente allo studio di fattibilità e alle progettazioni) fino ad arrivare al termine della vita utile dell'opera, è quello dell'applicazione delle tecniche di project management. Si tratta, infatti, di organizzare il progetto inteso secondo le definizioni del Project Management Institute, e cioè come una «gestione economica di un'opera complessa, unica e di durata limitata, rivolta al raggiungimento di un obiettivo predefinito mediante un processo continuo di pianificazione e controllo di risorse differenziate e limitate, con vincoli interdipendenti di tempo, costo e qualità». Bisogna, in sostanza, esaminare una molteplicità di fattori e di eventi da coordinare e integrare legandoli a vincoli temporali e soprattutto logici tra di loro, e controllando costantemente gli elementi correlati al progetto stesso per la buona riuscita del programma realizzativo. Il fattore "rendimento economico" deve diventare, quindi, l'elemento generatore dell'idea progettuale. Naturalmente su quest'idea progettuale il fattore "sociale" avrà il compito di indirizzare le scelte da parte della pubblica amministrazione, per cui va da subito inserito in modo rilevante. Stesso peso ha la definizione della vita utile di un'opera. Essa è il tempo entro il quale l'opera assolve, con sufficiente soddisfazione, la propria funzione abitativa o funzionale, sia essa di tipo residenziale, o per altre destinazioni d'uso. La vita utile è un dato di progettazione, che deriva da una scelta - generalmente di natura economica - effettuata all'atto di programmare l'intervento di costruzione e di finanziamento. Dal periodo temporale stimato, dipenderà l'adozione di tecnologie e materiali più o meno resistenti a seconda della durata ipotizzata affinché l'opera assolva il proprio compito, con l'intesa che - una volta trascorso tale periodo - essa possa essere trasferita in quanto ormai economicamente ammortizzata, se non alienata e distrutta in quanto non più idonea alla propria funzione. Al concetto di vita utile si associa quello di manutenzione poichè adeguati e corretti interventi manutentivi, possono innalzare, invece, la vita media di un’opera. Una proposta di project financing dev'essere stilata sul buon senso del promotore, il quale deve tenere in riferimento la legge quadro in materia di lavori pubblici. Dovranno essere predisposti una serie di documenti a corredo che, tra l'altro, devono fornire indicazioni su:
- inquadramento territoriale e ambientale, che va predisposto in relazione all'effettivo livello di inserimento e di compatibilità che l'opera di per sé implica;
- studio di fattibilità, che deve contenere i principali elementi descrittivi del progetto;
- progetto preliminare, necessario per evidenziare anche graficamente l'opera da eseguire;
- schema di convenzione, contenente le principali disposizioni che vincolano il rapporto tra il promotore fin dalla fase di presentazione del progetto all'amministrazione concedente;
- piano economico-finanziario asseverato da un istituto di credito, o da società di servizi costituite dall'istituto stesso e iscritte nell'elenco generale degli intermediari finanziari, o da una società di revisione;
- specifica delle caratteristiche del servizio e della gestione;
- indicazione degli elementi previsti dalla legge e delle garanzie offerte dal promotore all'amministrazione aggiudicatrice.