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la sola ricezione non costituisce prova
IL DECRETO LEGGE 35/2005
NUOVE REGOLE DEL LAVORO ACCESSORIO
LA “SOSTITUZIONE EDILIZIA”
IL COMUNE DI ROMA INNOVA
LA “SOSTITUZIONE EDILIZIA”
IL COMUNE DI ROMA INNOVA
La qualità progettuale
per migliorare il tessuto urbano
 Luigi D'Angiolella
Avvocato Amministrativista
studiodangiolella@tin.it
Uno dei più avvertiti problemi che riguardano il vivere quotidiano,
specie delle grandi città, è quello della grave lesione che
subiscono certi preziosi paesaggi urbani dalla presenza di edilizia scadente,
spesso realizzata negli anni '50-'60, durante i quali, magari, non vi era
la stessa sensibilità di oggi e dove le scelte urbanistiche erano,
per così dire, più occasionali. I palazzoni che deturpano
monumenti sono ormai una dolorosa abitudine: come si fa a non notare, ad
esempio, lo sfregio creato da costruzioni anni '50 confinanti con il complesso
monumentale della Chiesa del Carmine a Napoli? Oppure la frattura di alcune
cortine di inizio secolo dovuta a palazzi di diverso stile, spesso fatiscenti,
in aree, invece, che meriterebbero di essere riqualificate? Mentre prima
si trattava di annotazioni di (pochi) animi, particolarmente reattivi di
fronte a talune nefandezze, oggi è la generalità dei cittadini
che non accetta più di buon grado la realizzazione di opere, anche
private, non confacenti con l'ambiente storico e paesaggistico che le circonda.
Ecco perché tali temi sono divenuti di attualità, con accurate
analisi di quali siano le soluzioni per arrivare alla sostituzione dell'edilizia
esistente, con la conseguente rinascita urbanistica di quartieri spesso
assai degradati. Si tratta di argomenti che sono nell'agenda politica di
ogni accorto amministratore pubblico. Il grande problema che ha ostacolato
tali iniziative è stato sempre quello di non avere a disposizione
strumenti amministrativi adeguati per poter procedere all'abbattimento
di questi edifici, spesso in proprietà frammentata, per sostituirli
con altri. La difficoltà a reperire risorse, inoltre, e la farraginosità delle
procedure di esproprio, hanno in passato scoraggiato anche il più ardito
dei sindaci. V'è su tale tema, però, un'importante iniziativa.
E infatti, dalle riviste specializzate viene la notizia che il Comune di
Roma lancerà un bando, con il sistema dell'appalto concorso, per
realizzare un nuovo comparto residenziale in sostituzione di alcuni palazzi
da demolire. L'area ove si realizzerà il comparto è vicino
alla Fiera di Roma, zona caratterizzata da edilizia popolare intensiva
di scarsa qualità. L'idea del Comune di Roma è decisamente
innovativa ed è nata anche perché si tratta di far fronte
a una circostanza particolare. I palazzi da sostituire, tutti di proprietà privata
e realizzati negli anni '50, sembrano avere seri problemi di statica, perché poggianti
su di un'area instabile sotto il profilo geologico. Tale problema - pericolo
di crollo di palazzi fatiscenti - diventerà, però, un'opportunità per
i residenti e le imprese, ma soprattutto la grande occasione per rivitalizzare
quella parte della città. Ecco, dunque, la promozione di una gara
aperta, appunto per valutare le opportunità migliori, con il sistema
dell'appalto concorso. Il contenuto del bando è presto detto. Il
Comune intende selezionare un operatore per realizzare spazi residenziali
per circa 13 mila mq., più altri spazi per negozi e servizi pubblici.
La maggior parte della quota residenziale è destinata ai proprietari
dei palazzi in demolizione. Un premio aggiuntivo di cubatura, del 30%,
rappresenterà l'incentivo concesso all'operatore privato. Mentre
la prima quota avrà un prezzo di acquisto concordato - fissato a
950 euro/mq. - il resto andrà sul mercato libero. Oltre agli oneri
di urbanizzazione e alla realizzazione di una nuova piscina di 1.300 mq.,
l'operatore dovrà accollarsi anche i costi di demolizione dello
stabile (anticipati dal Comune) e la realizzazione di parcheggi (pubblici
e pertinenziali) e la riqualificazione di una strada di quartiere. Il fulcro,
la vera ragione dell'operazione, è, però, la qualità progettuale.
L'Amministrazione Comunale manderà in gara il progetto preliminare,
e premierà le proposte migliorative. L'aggiudicazione avverrà secondo
il criterio dell'offerta economicamente più vantaggiosa, in base
a elementi su cui peserà in misura prevalente la qualità del
progetto, mentre meno importanza sarà data al prezzo e ai tempi
di realizzazione. Si punta, quindi, a stimolare la qualità progettuale
e costruttiva, obiettivo non sempre semplice. Nel caso del Comune di Roma
che si è illustrato, il quartiere da demolire e sostituire riguarda
ben otto palazzi, costruiti negli anni '50 con il concetto di edilizia
estensiva, e realizzare un nuovo quartiere, più bello e adatto ai
tempi. Dovendo riproporre la stessa cubatura in aree non ampie, non è facile,
e sarà molto interessante scoprire chi è l'operatore che
ha trovato la quadratura del cerchio. La sfida è proprio questa,
e, cioè, realizzare un'edilizia residenziale di qualità,
che conservi la sua caratteristica di interesse per il mercato, nonostante
sia localizzata in un contesto di edilizia popolare e con parametri edilizi "intensivi".
Tale iniziativa del Comune di Roma, a mio avviso, è un segnale fortissimo
per gli amministratori di altre aree metropolitane e anche per quelle categorie
di imprenditori che sempre più spesso si vanno specializzando nell'intervenire
sulle aree urbane dismesse. Con tale sistema, infatti, i vantaggi mi sembrano
essere di non poco conto: si evitano i costi di esproprio; i privati proprietari
degli appartamenti nei palazzi da abbattere ricevono una proprietà migliore
a prezzi calmierati; si eleva la qualità architettonica del quartiere
e ciò finisce indubbiamente per migliorare l'ambiente circostante
e la qualità della vita, con influssi anche sul piano sociale. Via
via, così, le città possono intervenire su taluni errori
del passato e assumere un volto nuovo. Il sistema adoperato, tra l'altro,
ha come caposaldo un altro elemento che è bene sottolineare perché risulta
essere un ulteriore segno dei tempi che cambiano: la qualificazione dei
progettisti e, più in generale, l'architettura in primo piano, anche
quale elemento di socializzazione. Non sono certo temi nuovi, specie nel
contesto europeo, ma sicuramente è da qualche anno, forse un decennio,
che tali tematiche sono veramente generalizzate in Italia. Cinquanta anni
fa non era preferibile un progetto più costoso, rispetto a un altro
meno qualificante ma anche meno oneroso, e ciò specie per l'edilizia
popolare. Abbiamo sotto gli occhi le nostre periferie, decisamente brutte,
guasti che sono nati anche da una mentalità che, pare, superata.
Il compito di un'avvertita e moderna amministrazione pubblica è proprio
questo: non ci si può limitare a verificare solo la conformità del
P.R.G. (oggi P.U.C.) alle istanze dei privati, ma si deve puntare, specie
all'interno dei centri urbani, a progetti di qualità. Ecco perché lo
stimolo che deve venire da queste iniziative è almeno quello di
migliorare le proprie proposte progettuali: se una costruzione è bella,
gradevole e contestualizzata rispetto al tessuto urbano, è maggiormente
accettata e produce maggiori utili, a tutto vantaggio delle imprese, del
cittadino e della Pubblica Amministrazione. Lo strumento per agevolare
questo percorso è dato dagli strumenti urbanistici comunali, ove
vanno indicati i criteri per definire un'opera architettonicamente accettabile,
il più possibile oggettivi, per non sfociare nell'arbitrio di qualche
estremista. Ciò si ottiene con poche regole, chiare e condivise,
che ogni comunità, in seno al proprio Consiglio Comunale, può fissare.
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