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OSSERVAZIONI IN AGRODOLCE

LAVORO E PREVIDENZA
NELLA FINANZIARIA 2004 NUOVE MISURE

SOCIETA' DI TRASFORMAZIONE URBANA
UNO STRUMENTO SOTTOUTILIZZATO

SOCIETÀ DI TRASFORMAZIONE URBANA
UNO STRUMENTO SOTTOUTILIZZATO?
Forse non si è ancora percepita la loro forte carica innovativa

di Luigi d'Angiolella
Avvocato Amministrativista
studiodangiolella@tin.it

Le società di trasformazione urbana sono state introdotte dall'art.17, comma 59, della Legge 15 maggio 1997 n.127 (poi trasfuso nel Testo Unico Enti Locali, D.Lgs. 18 agosto 2000 n.261, all'art.120), che ha riconosciuto per la prima volta ai Comuni e alle città metropolitane la possibilità di utilizzare tale nuovo strumento di intervento sul territorio.
Si tratta di un profondo ripensamento della disciplina urbanistica e di una nuova filosofia di governo del territorio più incisiva e, peraltro, capace di attrarre finanziamenti privati, sulla scia, in questo senso, di analoghe e riuscite esperienze come quelle del project financing. Infatti, le STU - quali modello societario speciale, a partecipazione pubblico-privata, finalizzato alla progettazione, realizzazione e commercializzazione di interventi di trasformazione del contesto cittadino in conformità con gli strumenti urbanistici - possono fungere da collettore di risorse finanziarie e professionali private, ponendo così rimedio alla cronica mancanza di fondi per l'attuazione pubblica delle previsioni urbanistiche, consentendo, al contempo, di intervenire ove la sola prescrizione in materia non è sufficiente ad attrarre interessi.
Tali società, aperte alla partecipazione di privati da scegliere tramite procedure ad evidenza pubblica, provvedono alla progettazione degli interventi, all'acquisizione delle aree, nonché alla trasformazione e alla commercializzazione delle stesse. La costituzione avviene con delibera del consiglio comunale che individua il piano economico finanziario, il cronoprogramma delle opere e l'ambito dell'intervento di trasformazione: il che equivale a dichiarazione di pubblica utilità, anche per le aree non interessate da opere pubbliche, per cui è possibile procedere pure con espropri. Le aree di proprietà degli enti interessati dall'intervento possono essere attribuite alla STU a titolo di concessione.
Quanto ai rapporti tra gli enti costitutori e la società di trasformazione urbana, la loro regolamentazione è affidata ad una convenzione contenente, a pena di nullità, gli obblighi e i diritti delle parti. La disciplina sin qui riportata è stata da ultimo modificata dall'articolo 44 della Legge 1 agosto 2002, n.166 (Collegato infrastrutture) il quale è intervenuto sul testo dell'articolo 120 citato, sostituendo il termine "aree" oggetto di intervento con quello di "immobili", ampliando così ulteriormente le prospettive di utilizzazione delle STU. Il ricorso a queste ultime, quindi, è ora ipotizzabile sia per aree "urbane consolidate" che «chiedono interventi di ristrutturazione urbanistica nettamente prevalenti su quelli di edilizia e di restauro» o che sono «caratterizzate da una particolare discontinuità qualitativa», sia per quelle "libere" e cioè di espansione edilizia, nonché, a rigore, per più semplici interventi di riqualificazione immobiliare (singoli immobili o complessi di edifici).
Come ha indicato il Ministero delle Infrastrutture con la circolare n.622 del'11/12/2000, è possibile concepire una STU in diverse ipotesi che, solo per comodità, e scontando la schematizzazione, vengono così riportate: le aree comprese tra il centro storico comunemente inteso e l'espansione cosiddetta post bellica; gli ambiti di edilizia del dopoguerra, i quartieri di edilizia residenziale pubblica; gli insediamenti di edilizia abusiva ove non sono sufficienti le dotazioni delle infrastrutture.
Si tratta di zone, come s'intuisce, ove l'esigenza della riqualificazione è particolarmente avvertita. La STU diventa così una maniera per arrivare ad un partenariato pubblico-privato che privilegi il territorio, riqualifichi intere aree urbane e permetta la realizzazione di profitti per il privato, con il vantaggio di non poco conto di avere come partner l'amministrazione comunale che, in questo modo, ha interesse a non creare ostacoli alla concreta attuazione dell'intervento. Eppure questo importante strumento non ha trovato, sino ad ora, una forte capacità di attrattiva, causa un difetto di comunicazione alle imprese. Se istituti come gli "accordi di programma" e il "project financing" hanno avuto un discreto successo, lo si deve, probabilmente, anche al fatto di essere stati proposti al mercato in maniera più efficace conferendo loro maggiore appeal. In termini di realizzabilità di scelte imprenditoriali, le STU rappresentano, infatti, una validissima alternativa. La regolazione dei processi di riqualificazione urbana e territoriale va attuata, infatti, nella consapevolezza che le grandi operazioni di pianificazione urbanistica non possono più prescindere dalla propensione degli investitori, dei risparmiatori e degli utilizzatori finali. Questo è, dunque, il terreno di incontro delle amministrazioni locali più propositive e degli imprenditori più lungimiranti, perché, è bene ribadirlo, non c'è "emergenza urbanistica" a cui le STU non possano porre rimedio: con queste società sono stati realizzati o programmati interventi di recupero di ex miniere e quartieri popolari (Comune di Carbonia), sono state edificate grandi cubature destinate a terziario, uffici pubblici, tribunali e auditorium (Comune di Livorno), sono state riqualificate zone costiere (Comune di Venezia), riconvertite fabbriche e realizzati comprensori residenziali (Comune di Valmontone), è stato attuata la riqualificazione di un'ampia area ferroviaria (Comune di Bolzano), soprattutto si è provveduto al recupero di amplissime zone industriali dimesse, con il riutilizzo in cubature terziarie, servizi, edifici pubblici, alberghi (nei Comuni di Sesto San Giovanni, Milano, Rovigo, Pisa, Piacenza). Il caso di Bagnoli - anche qui il recupero di un'area industriale dimessa - è di enorme importanza per la grande rilevanza economica e ambientale che avrà sull'intera città di Napoli. Le potenzialità dello strumento sono insomma infinite. Credo, però, che la maggiore opportunità nasca dal numero dei "contenitori edilizi dimessi" all'interno delle città (tra l'altro in crescita esponenziale), con la consapevolezza che i progetti aventi ad oggetto rapide riqualificazioni urbanistiche trovano percorsi più impervi nell'ambito dell'urbanistica ordinaria "per piani".
Le società di trasformazione urbana, oltre ad intervenire dove vi è bisogno, possono diventare uno stimolo di sviluppo del "marketing urbano" per promuovere l'immagine di una città anche a livello internazionale, conferendo prestigio alle amministrazioni e agli stessi imprenditori, facendo sì che il recupero e la riqualificazione diventino essi stessi attrattori, come capita spesso in Europa. Città come Barcellona, Bilbao, ma soprattutto Parigi e Berlino, si rinnovano continuamente e solo per questo sono visitatissime.
In tale processo, la partecipazione del privato è fondamentale, poichè consente un sistema di relazioni per il raggiungimento di reciproci vantaggi e convenienze, con la possibilità di incentivare lo sviluppo di un’urbanistica capace di stimolare l'investimento immobiliare. Si tratta, insomma, di una nuova prospettiva, ove il territorio è visto quasi come un laboratorio virtuale che è finalmente in grado di rendere, però, riqualificando e migliorando l’ambiente che ci circonda.