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MANUTENZIONE E RIQUALIFICAZIONE URBANA
LE POSSIBILI STRATEGIE DI SVILUPPO

IL FUTURO OLTRE L’INDIVIDUALISMO
L’ORO ROSSO IN PIAZZA AFFARI

MANUTENZIONE E RIQUALIFICAZIONE URBANA
LE POSSIBILI STRATEGIE DI SVILUPPO
Nuove opportunità di mercato attraverso partnership privato-pubblico

di Giovanni Gorla
Presidente FISE - Federazione Imprese di Servizi
redazione@fise.org

La manutenzione costituisce sempre più uno strumento per il mantenimento e l'incremento della qualità e dei "valori" del sistema città. Ovunque essa tende ormai ad assumere una dimensione urbana e investe tutti i subsistemi che costituiscono la città. Al contempo, tale comparto inizia a non essere rappresentato esclusivamente da interventi di trasformazione degli alloggi o degli immobili, ma a far parte di un mercato più ampio che avvicina il mondo delle costruzioni a quello dei servizi e richiede modelli organizzativi innovativi per creare un nuovo rapporto tra cliente e fornitore. A questa significativa evoluzione dell'approccio concettuale e operativo si associa un consistente sviluppo dello specifico mercato di riferimento. Come evidenziato da recenti studi di settore (CRESME 2003), il nuovo mercato dei servizi integrati di manutenzione urbana è in notevole e costante espansione. Nel Terzo Rapporto sui Servizi, presentato in Confindustria, FISE ha dedicato un'intera sezione ai temi dell'arredo urbano e della valorizzazione del patrimonio immobiliare. In particolare, nell'ambito del dibattito sulla politica infrastrutturale del Paese, FISE ritiene prioritaria la definizione di strategie di intervento pubblico rivolte alla dimensione urbana della politica infrastrutturale (dalla manutenzione di beni immobiliari, storici, artistici e architettonici, alla gestione di infrastrutture, reti tecnologiche, arredo urbano e aree verdi). FISE è impegnata nella promozione, sviluppo e diffusione dell'innovazione nel campo della manutenzione e della gestione dei patrimoni urbani e immobiliari. Ma non solo: la Federazione, in un quadro più ampio di valorizzazione delle attività di servizio, è convinta che la "riqualificazione" vada oltre la mera ridestinazione di un bene recuperato e consista, pertanto, anche in una valorizzazione in senso gestionale dell'immobile stesso. Questo significa anche proporre progetti per arredo urbano, conservazione e recupero del contesto ambientale, controllo, rilevamento, prevenzione, conservazione e risanamento degli edifici, anche prevenendo comportamenti vandalici a danno dell’arredamento urbano. A tal riguardo basti ricordare un dato significativo: gli atti vandalici in ville e giardini costano ogni anno alla città di Roma oltre 1 milione di euro, mentre le scritte sui muri provocano danni per circa 7 milioni di euro. Il ruolo dell'Associazione, nel contesto attuale, può e deve essere quello di soggetto che favorisce e promuove partneship innovative e moderne, sia tra imprese industriali private operanti in diversi campi di attività, sia tra aziende pubbliche e private e committenza pubblica. Il contesto di mercato non è agevole. I problemi della finanza locale sono evidenti, ma la valorizzazione e la gestione delle attività può essere anche strumento per reperire risorse, creando poli industriali che sappiano aggregare soggetti finanziari e industriali su progetti capaci di finanziarsi nella fase successiva di gestione. Sul piano nazionale, alcuni recenti interventi del legislatore, per altri versi criticabili, possono essere valutati come diretti a favorire il costituirsi di partnership di tipo societario tra pubblico e privato, le cosiddette società miste: soggetti, che possono operare positivamente non solo nei campi più tradizionali dei servizi pubblici o della trasformazione urbanistica, ma anche in settori nuovi, quali appunto i servizi di valorizzazione del patrimonio immobiliare e delle attività che negli immobili si svolgono o si possono svolgere. Il riferimento è ad attività di gestione e valorizzazione di iniziative culturali, di impianti e manifestazioni sportive, del verde pubblico. In questo contesto la costituzione di partenariati in cui specializzazioni industriali di tipologia diversa si intreccino con la componente pubblica sembrano soluzioni positive, da valutare con attenzione anche sotto il profilo metodologico e degli strumenti attuativi. In questo senso va anche letta la progressiva apertura di FISE alla rappresentanza di soggetti a capitale misto operanti nei servizi che già applicano i nostri contratti collettivi di lavoro: questi ultimi, ad esempio quello dell'igiene urbana o delle imprese multiservice, si stanno adeguando in maniera innovativa e intelligente agli sviluppi produttivi e organizzativi necessari soprattutto sul mercato locale. Per garantire efficienza ed efficacia nella gestione dei servizi e assicurare una presenza competitiva sul mercato, tra i compiti di un'Associazione ci deve essere anche la capacità di esportare in altri contesti le best practice realizzate. È ciò che FISE intende fare attraverso l'Osservatorio sul Facility Management. Le imprese del settore per poter competere sui nuovi paradigmi del comparto devono acquisire una dimensione imprenditoriale fatta di:
- capacità di proporre modelli organizzativi e gestionali alternativi a quelli vigenti in grado di valorizzare i fattori di competizione delle PMI;
- assunzione del rischio di impresa su progetti di innovazione gestionale e tecnologica in linea con le migliori pratiche nazionali e internazionali;
- capacità di attrarre finanziamenti e garanzia di risultato a fronte di una progettualità basata su operazioni bancabili in quanto ben strutturate sia dal punto di vista operativo che gestionale e finanziario.
L'Osservatorio sul Facility Management (OFM) nasce appunto per fornire a imprese private, enti e istituzioni strumenti informativi, pratici e di benchmarking per crescere nel mercato del Facility Management. In particolare, l'Osservatorio ha l'obiettivo di fornire alle imprese un set di strumenti operativi per affrontare il cambiamento del settore e coprire gli oggettivi gap competitivi, prevedendo l'alleanza con centri di formazione e ricerca pubblici e privati, università, enti e aziende pubbliche e private nonché singoli professionisti in grado di costituire un archivio della conoscenza aggiornato, validato scientificamente e fruibile in tempo reale. Il portale OFM, all'interno del sito FISE (www.fise.org), è costituito da un accesso internet al "Knowledge Repository", gestito in collaborazione con organizzazioni e istituzioni qualificate il cui contributo costituisce un elemento distintivo dell'offerta di contenuti. La valorizzazione e riqualificazione del patrimonio immobiliare, oggi, tende a diventare oggetto di una "scienza nuova" che la proietta verso il futuro, come testimoniano le numerose iniziative promosse da Terotec, il Laboratorio per l'innovazione della manutenzione e della gestione dei patrimoni urbani e immobiliari di cui FISE è socio fondatore. Una scienza raffinata attraverso la quale si persegue il concetto di qualità, che diventa il naturale obiettivo da conseguire costantemente per conservare l'efficienza e l'affidabilità degli immobili su cui intervenire. Si sta avviando un interessante confronto tra committenza pubblica, imprese e università. L'auspicio è che dall'integrazione di queste competenze possa nascere una politica di sviluppo del patrimonio urbano e immobilare utile a sostenere il sistema economico produttivo e del mercato locale. Ritengo infatti che solo da tale reciproca collaborazione possano derivare modelli, strumenti e progetti innovativi per la valorizzazione della qualità urbana delle nostre città.