stampa l'articolo

“Le Imprese: Storie e Immagini”

IV Premio Best Practices per l’Innovazione

Alta formazione in materia ambientale

Piano casa una straordinaria opportunitÀ per il territorio regionale

Piano casa
una straordinaria opportunitÀ per il territorio regionale

Per gli edifici residenziali, nel caso sia prevista la demolizione e la ricostruzione
sarà possibile aumentare la volumetria fino al 35%


Antonio Lombardi
Presidente Ance Salerno

Il Piano Casa recentemente approvato dalla Regione Campania, rappresenta - pur con i suoi limiti - una straordinaria opportunità per il territorio regionale, sia per la riqualificazione e l’adeguamento del patrimonio edilizio, sia per il rilancio di un comparto - quale quello delle costruzioni - duramente condizionato nel corso del 2009 dagli effetti della crisi economica e dalla forte contrazione degli investimenti.
La nuova normativa può quindi rappresentare linfa vitale per il comparto anche se - perché possa realmente parlarsi di svolta tangibile e di ripresa significativa in un comparto che in Campania e in provincia di Salerno incide sul Pil come in poche altre zone in Italia - è necessario un significativo incremento degli investimenti pubblici e una più sollecita attivazione delle opere già finanziate ma ancora ferme al palo della burocrazia.
Anche l’iter del Piano Casa della Campania, del resto, quanto mai travagliato, ha concretamente rappresentato l’ennesimo emblematico esempio di come troppo spesso i tempi della politica non siano più socialmente ed economicamente sostenibili a causa dei molteplici emendamenti e soprattutto dei rinvii a non finire.
Il punto di forza del Piano Casa sta indubbiamente nella possibilità che le normative regionali operino in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, consentendo un ampliamento delle volumetrie fino al 20% di quelle esistenti, limitatamente però agli edifici residenziali uni e bifamiliari non superiori a 1000 metri cubi: in sostanza, la possibilità di ampliamento è in sostanza limitata alle piccole palazzine composte al massimo da due piani fuori terra.
I lavori devono essere eseguiti con tecniche costruttive che garan
tiscano prestazioni energetico-ambientali e in conformità alle NTC (Norme tecniche per le costruzioni) che regolano l’attività edilizia in zona sismica. Le nuove norme prevedono inoltre anche la riqualificazione delle aree urbane degradate, utile anche alla soluzione del disagio abitativo.

I Comuni possono infatti individuare zone da destinare alla sostituzione edilizia con aumento volumetrico fino al 50%. La Regione ha però l’obbligo di inserire queste aree nella programmazione per l’edilizia economica e popolare.
Ma la parte più interessante del Piano Casa è sicuramente rappresentata dalla possibilità di incrementare la volumetria fino al 35% nel caso in cui, sempre limitatamente agli edifici residenziali, sia prevista la demolizione e la ricostruzione. La valenza strategica di questa norma sta nella straordinaria opportunità di “sostituire” gli edifici in muratura - o comunque “antiestetici”, fatiscenti, non a norma dal punto di vista della staticità o realizzati, soprattutto nei centri storici, con tecniche costruttive ormai superate - con edifici sicuramente all’avanguardia dal punto di vista della sicurezza attiva e passiva.
La Campania - e segnatamente la provincia di Salerno - rappresentano aree ad elevato rischio sismico e idrogeologico: benché le disposizioni del Piano Casa non si applichino ovviamente sulle aree in cui le autorità di bacino hanno imposto vincoli di inedificabilità, è evidente che con le nuove disposizioni si potranno comunque incrementare i livelli di sicurezza, riqualificando anche esteticamente il patrimonio edilizio esistente, in alcune zone a rischio e nei centri storici.
Per queste ragioni proprio la norma che consente la demolizione e la ricostruzione è quella che a nostro avviso avrà l’impatto più significativo dal punto di vista urbanistico, e l’auspicio è che i comuni sappiano cogliere questa straordinaria opportunità promuovendo e incentivandola segnatamente nelle aree urbanisticamente “strategiche” e nei centri storici.
Il Piano Casa, nella sola provincia di Salerno, potrebbe attivare investimenti nell’arco del biennio di operatività, nell’ordine di 800 milioni/un miliardo di euro. Stando alle stime dell’ANCE Salerno consentirà inoltre di impegnare nel solo 2010 circa 3000 unità lavorative, che salgono a 15mila nell’arco del biennio di operatività delle disposizioni, se si considera anche l’indotto.
Altre novità salienti, e certamente non secondarie, delle nuove disposizioni, sono rappresentate dalla necessità che tutti gli interventi vengano realizzati con tecniche costruttive attente al risparmio energetico e alla sicurezza antisismica.
Di sicuro interesse anche le norme che riguardano il recupero e la riqualificazione delle aree dismesse: purtroppo l’impatto delle nuove regole è fortemente condizionato dal limite di superficie dell’area dismessa, che il legislatore regionale ha incomprensibilmente posto a 15mila metri quadrati.
Il Piano Casa, per queste tipologie di intervento, prevede inoltre l’obbligo di realizzare interventi di sostituzione edilizia a parità di volumetria esistente, imponendo altresì una quota non inferiore al 30% per l’edilizia sociale. Anche questo vincolo desta qualche motivo di perplessità giacché spesso non è possibile coniugare l’edilizia sociale con gli interventi di sostituzione edilizia di contenitori industriali, tanto più se non sono previsti incrementi volumetrici in grado di compensare siffatte tipologie di intervento.
Le amministrazioni comunali possono individuare ambiti la cui trasformazione urbanistica ed edilizia è subordinata alla cessione da parte dei proprietari di aree o immobili da destinare a edilizia residenziale sociale, in aggiunta alla dotazione minima di spazi pubblici come verde e parcheggi, eccetera.
Il Piano Casa prevede anche la possibilità di destinare esclusivamente alcuni ambiti all’edilizia residenziale sociale per giovani coppie e a nuclei a basso reddito. Sono inoltre ammessi lavori sugli immobili condonati risultanti come prima casa, a patto che sia stata rilasciata la concessione in sanatoria o l’istanza di regolarizzazione sia stata presentata entro i termini previsti dalla normativa statale.
Restano esclusi dall’applicazione della legge gli immobili privi di accatastamento e quelli abusivi o realizzati in difformità del titolo abitativo, collocati all’interno delle aree a rischio idrogeologico e pericolosità geomorfologia elevata o molto elevata, così come quelli collocati nella zona “rossa” a rischio Vesuvio.
Nessun ampliamento, demolizione e ricostruzione anche sugli edifici di valore storico, culturale e architettonico e nelle aree dichiarate di inedificabilità assoluta.
L’Ance Salerno ha attivato immediatamente uno sportello informativo, in grado di supportare privati ed aziende interessati a cogliere le opportunità offerte dal Piano Casa: restano tuttavia sul tappeto alcune problematiche che rischiano di condizionare fortemente l’operatività delle nuove disposizioni. Se da un lato infatti gli incrementi volumetrici (peraltro cumulabili con le agevolazioni sulle detrazioni fiscali esistenti, ivi comprese quelle per il risparmio energetico) possono indubbiamente incrementare l’attrattiva delle nuove disposizioni, dall’altro le difficoltà che ancora permangono nell’accesso al credito possono allo stesso modo produrre un condizionamento negativo. Recenti studi dell’Ance hanno messo in luce, in maniera fin troppo eloquente, che l’accesso al credito è in Italia non solo molto più difficile - tanto più in questi mesi di congiuntura economica negativa - ma anche più gravoso, con divari ancora più marcati nelle aree del Mezzogiorno.