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Mercato immobiliare europeo: andamento dei prezzi
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Mercato immobiliare europeo: andamento dei prezzi
 Santolo CANNAVALE
La domanda di abitazioni è influenzata tra l’altro da: prezzi degli immobili residenziali, reddito familiare ed evoluzione demografica
La Banca Centrale Europea nel suo "bollettino" di febbraio 2006 ha analizzato l'andamento dei prezzi degli immobili residenziali nell'area dell'euro. Esso è ritenuto un fattore importante alla base delle decisioni di politica monetaria. Le variazioni di tali prezzi possono incidere sul comportamento di spesa delle famiglie, in particolare attraverso le sensazioni di ricchezza, nonché sugli investimenti in edilizia residenziale. L'andamento delle quotazioni immobiliari è anche strettamente connesso all'evoluzione del credito. Benché non siano inclusi nello IACP (Indice armonizzato dei prezzi al consumo), i valori correnti degli immobili residenziali possono causare effetti indiretti sulla componente del canone di locazione. L'offerta nel mercato delle abitazioni è relativamente stabile nel medio periodo, cosicché l'andamento dei relativi prezzi su tale orizzonte temporale è determinato prevalentemente da fattori di domanda.
L'andamento dei prezzi delle abitazioni è basato anche su un confronto tra rendimenti di investimenti immobiliari residenziali e opportunità di investimento comparabili alternative. Nel 2004 i prezzi degli immobili residenziali nell'area dell'euro hanno fatto registrare per il quinto anno consecutivo una dinamica sostenuta, aumentando del 7% (4,9% in termini reali, al netto cioè della variazione media dei prezzi al consumo), dopo un incremento nel 2003 del 7,1% (5% in termini reali). Questa forte crescita complessiva, sottolinea la BCE, nasconde differenze considerevoli nei singoli paesi; essa riflette in larga misura mercati immobiliari esuberanti in Spagna, Francia e Italia, mentre i prezzi delle abitazioni in Germania hanno mostrato una lieve flessione. I dati trimestrali disponibili per il 2005 continuano a indicare incrementi sostenuti nel caso di Spagna, Francia e Irlanda, anche se a un ritmo lievemente più contenuto rispetto al 2004, mentre nei Paesi Bassi e in Portogallo si sono confermati gli andamenti moderati osservati di recente. Per la prima metà del 2005 il tasso di crescita dei prezzi degli immobili residenziali nell'area dell'euro, riferito allo stesso periodo dell'anno precedente, è stimato al 7,7%.
Dal 2000 i tassi di crescita annuali dei prezzi degli immobili residenziali hanno oscillato fra il 6 e il 7% circa. In termini reali, il recente aumento dei prezzi degli immobili residenziali, pari al 5% circa, è meno pronunciato di quello osservato durante il boom avvenuto fra la fine degli anni ottanta e i primi anni novanta, pari all'8% circa. Inoltre, l'aumento dei tassi di crescita annuali dei prezzi degli immobili residenziali osservato dalla metà degli anni novanta è stato molto più graduale di quello osservato nella seconda metà degli anni ottanta.
La BCE divide in due gruppi le variabili economiche che possono incidere sulla domanda di abitazioni e, quindi, sull'andamento delle quotazioni immobiliari: determinanti non finanziarie e finanziarie. Per le prime, l'evidenza empirica suggerisce che la domanda di abitazioni è influenzata dai prezzi degli immobili residenziali, dal reddito delle famiglie (attuale e previsto) nonché dall'evoluzione demografica. Il secondo gruppo, dal momento che l'acquisto di un'abitazione è spesso finanziata mediante un prestito, comprende sia il prezzo sia la disponibilità dei finanziamenti ipotecari. A partire dai primi anni ottanta, il tasso di variazione annuale dei prezzi degli immobili residenziali ha oscillato intorno al tasso di crescita annuale del reddito disponibile nominale delle famiglie. Ciò suggerisce che, nel lungo termine, essi tendono a muoversi insieme. Il rapporto fra detto livello di reddito e il livello dei prezzi degli immobili residenziali (misura "grezza" dell'accessibilità finanziaria) è sceso costantemente a partire dal 1999, dopo essere salito fra il 1994 e il 1998.
Le variazioni del reddito disponibile nominale delle famiglie, ad avviso della BCE, potrebbero non spiegare il recente dinamismo dei prezzi degli immobili residenziali. Un'importante determinante non finanziaria della domanda di abitazioni è il fattore demografico. Il numero delle famiglie è aumentato in misura considerevolmente superiore rispetto alla popolazione adulta negli ultimi quindici anni, per effetto di uno spostamento strutturale verso nuclei familiari più piccoli. I flussi migratori potrebbero aver svolto di recente un ruolo importante nel sostenere la domanda di abitazioni in diversi paesi quali Spagna, Irlanda e Italia. In prospettiva, rileva la BCE, questa evoluzione delle dimensioni delle famiglie e dei flussi migratori, se dovesse continuare, potrebbe attenuare in parte l'impatto potenzialmente negativo del previsto calo del tasso di crescita della popolazione e, in particolare, della classe di età acquirente, in genere persone tra i 30 e i 45 anni circa. Il calo dei tassi sui mutui ipotecari ha reso l'acquisto immobiliare finanziariamente più accessibile. L'accessibilità finanziaria è rimasta in tal modo sostanzialmente stabile negli ultimi cinque anni, dopo il costante incremento degli anni novanta. Di fatto i livelli estremamente bassi dei tassi d'interesse hanno compensato il marcato aumento dei prezzi degli immobili residenziali. A partire dal 2002 si è assistito a un progressivo allentamento dei criteri applicati dalle banche in sede di approvazione dei prestiti alle famiglie per l'acquisto di abitazioni e recentemente si è passati da un inasprimento netto a un allentamento netto. Le condizioni di offerta del credito più favorevole, quindi, potrebbero essere state un fattore alla base della crescita dei mutui ipotecari e potrebbero aver contribuito a una domanda di abitazioni più sostenuta. Condizioni di liquidità abbondante - è il convincimento della BCE - possono avere effetti di propagazione sui prezzi di attività non monetarie come obbligazioni, azioni e servizi abitativi ed, empiricamente, episodi di forte crescita della moneta e del credito tendono a essere associati a cicli di forte ascesa e repentino calo nelle valutazioni delle attività. Negli ultimi cinque anni i paesi dell'area dell'euro con mercati degli immobili residenziali esuberanti hanno anche registrato la crescita più sostenuta dei prestiti ipotecari.
Nel valutare gli andamenti dei prezzi delle abitazioni, lo studio BCE suggerisce anche di tenere sotto osservazione gli investimenti nel settore delle costruzioni immobiliari e i fattori che possono influenzarli, come i costi e i prezzi di produzione. Le iniziative di politica economica a livello locale miranti, ad esempio, ad agevolare le procedure di concessione edilizia o a incrementare l'accesso ai terreni o l'offerta di case popolari, svolgono tutte un ruolo importante nel determinare la reazione dal lato dell'offerta ai forti incrementi dei prezzi delle abitazioni osservati in alcuni paesi. A partire dal 1996 gli investimenti nell'edilizia residenziale dell'area dell'euro in percentuale del PIL hanno seguito un andamento al ribasso. Detto rapporto, escludendo la Germania, è lievemente aumentato dal 1999. Negli ultimi dieci anni gli investimenti in edilizia residenziale si sono dimostrati in media particolarmente elevati in Spagna e Irlanda. Il prezzo di un'abitazione non dovrebbe differenziarsi molto dal flusso scontato di tutti i canoni di locazione futuri. Il rapporto fra quotazioni immobiliari e canoni di locazione può essere messo in relazione con i tassi di interesse reali dei titoli di Stato a dieci anni. Proventi dei canoni bassi rispetto ai rendimenti obbligazionari, potrebbero suggerire una certa sopravvalutazione delle quotazioni immobiliari e viceversa.
In ogni caso, le misure di valutazione delle quotazioni immobiliari continuano ad essere superiori alle medie storiche, il che, pur tenendo presente tutti i motivi di cautela insiti in questo approccio, conferma il segnale di rischio crescente di sopravvalutazione del mercato.
Consulente di Mercati Finanziari
s.cannavale@virgilio.it
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