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Iniziative e
progetti per il Sud
L’esproprio
tra compensazione
e perequazione
L’esproprio
tra compensazione
e perequazione
Nuove soluzioni per acquisire le aree pubbliche,
basate sulla ricerca del consenso del privato
 AntonioLOMBARDI
Presidente Ance Salerno
Il Testo Unico Espropri ha fatto notevoli passi in avanti, recependo le indicazioni e i paletti posti dalla Corte Costituzionale e dalla giurisprudenza alle pratiche vessatorie delle p.a., ma non ha risolto il problema dell'enorme contenzioso sull'entità dell'indennità di esproprio e sulla frequente illegittimità delle delibere che aprono il procedimento espropriativo.
L'indennità espropriativa il più delle volte non arriva nemmeno alla metà del valore di mercato dell'immobile e il privato, per questo, si rivolge al giudice nella speranza quantomeno di una parziale rideterminazione. Di recente il legislatore ha previsto alcune aperture in tal senso: mi riferisco alle ipotesi previste dal T.U. in cui l'espropriazione sia finalizzata alla realizzazione di opere private di pubblica utilità diverse dalle abitazioni di edilizia residenziale pubblica e dai piani per gli insediamenti produttivi, ma soprattutto alla L. 166/2002 che conferisce ai proprietari rappresentanti il 50,01% del valore catastale degli immobili il potere di esproprio delle aree dei dissenzienti. In entrambi i casi l'indennità deve essere pari al valore venale degli immobili e nell'ipotesi dell'esproprio dei privati è addirittura prevista la possibilità di ottenere in permuta altre aree ubicate nel comune. La Corte Europea dei diritti dell'uomo è intervenuta più volte in tema di espropriazione, dichiarando, tra l'altro, la contrarietà dell'attuale sistema italiano di calcolo dell'indennità per l'esproprio di aree edificabili con il diritto al libero godimento della proprietà privata. L'indennità, secondo il giudice europeo deve comunque rappresentare un ragionevole ristoro alla privazione del diritto di proprietà. Per questo, si sta sempre più portando al centro dell'attenzione il problema del reperimento di nuovi strumenti giuridici che permettano all'amministrazione di acquisire aree su cui realizzare opere pubbliche senza esborsi di denaro. Non possiamo più avallare prassi distorte dell'amministrazione come la nota “accessione invertita”, per non parlare dell'”occupazione usurpativa”, che sebbene codificate nel T.U. destano fortissimi dubbi di legittimità. In quest'ottica assumono grande importanza le sperimentazioni regionali e locali di nuovi sistemi di acquisizione di aree per il perseguimento di pubblici interessi, basati tutti sulla ricerca del consenso del privato.
In alcune fra le più recenti leggi regionali sul governo del territorio (Emilia Romagna, Veneto, Lombardia) e in numerosi piani urbanistici comunali (ad esempio, Roma) è già da tempo presente un nuovo istituto noto con il nome “compensazione”. La compensazione permette una gestione dei vincoli urbanistici più flessibile attraverso il riconoscimento ai proprietari di potenzialità urbanistiche altrimenti compromesse, ossia della possibilità, a fronte della cessione gratuita al comune dell'area vincolata di trasferire i diritti edificatori su altra area o di ottenere in permuta un'altra area pubblica. La previsione della compensazione “per consenso” riduce la possibilità di conflitto tra pubblico e privato. Vorrei sottolineare che tale istituto mi sembra idoneo anche per risolvere i problemi relativi ai diritti acquisiti e messi in discussione dall'adozione di nuovi piani o varianti; avviare operazioni di demolizione al fine di liberare aree; rilocalizzare attività ormai ubicate in sede impropria. Sempre a livello nazionale, anche la compensazione “di tipo urbanistico” sta prendendo piede: è presente in tutti i disegni di legge sui nuovi principi fondamentali del governo del territorio. É evidente che le proposte di legge intendono fornire una copertura normativa ad una serie di istituti che, incidendo profondamente sul regime della proprietà, materia di legislazione esclusiva dello Stato, hanno necessità di essere regolati a livello nazionale. Con la perequazione, per superare situazioni di disuguaglianza ed evitare il ricorso all'esproprio, si attribuiscono diritti edificatori a tutte le aree ricomprese negli ambiti da trasformare perimetrati dal piano comunale, in proporzione alle loro dimensioni e indipendentemente dalla loro destinazione privata o pubblica. Tutti i privati quindi partecipano ai vantaggi derivanti dalla pianificazione, ma allo stesso tempo contribuiscono agli oneri nei confronti del comune, ossia alla cessione delle aree per la realizzazione degli standard urbanistici.
Ormai la metà delle Regioni italiane ha previsto questo meccanismo. Alcune hanno introdotto anche la “compensazione territoriale”, che in un'ottica di perequazione delle opportunità territoriali degli enti locali, prevede l'attribuzione di vantaggi economici e fiscali ai comuni oggetto di previsioni limitative delle potenzialità di sviluppo del territorio derivanti da atti di pianificazione e programmazione provinciale, regionale o statale. Si tratta di elementi fondamentali alla base dello sviluppo sostenibile del territorio, che vede coinvolti i privati interessati. L'attuazione del PUC di Salerno costituirà il banco di prova delle procedure espropriative e delle novità proposte.
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